Gestión de Comunidades

administración de fincas urbanas y comunidades

Cada día se hace más complicado reivindicar ante la sociedad el papel fundamental que ejerce un Administrador de Fincas en el funcionamiento de una Comunidad de Propietarios.

Para facilitar esta reivindicación, cada vez que se celebre una Junta de copropietarios y salga elegido un nuevo Presidente, debemos hacerle llegar un escrito de bienvenida y cuyo contenido más o menos puede ser este.

“Estimado copropietario:

Celebrada la Junta General de la Comunidad, el pasado día...; ha sido Ud. nombrado Presidente de la Comunidad.

Al objeto de darle a conocer las funciones propias del cargo, y facilitarle su labor durante este período, a continuación le relaciono aquellas que constan en la vigente Ley de Propiedad Horizontal:

- Requerir a quien realice las actividades prohibidas, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes (Art. 7.2 de la L.P.H.).

- Previa autorización de la Junta de propietarios, entablar contra el infractor que persistiere en su conducta acción de cesación (Art. 7.2 de la L.P.H.).

- Dar el visto bueno a las certificaciones sobre el estado de deudas con la Comunidad solicitadas por el transmitente de una vivienda o local (Art. 9 de la L.P.H.).

- Dar el visto bueno a las comunicaciones colocadas en el tablón de anuncios de la Comunidad (Art. 9 de la L.P.H.).

- Ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten (Art. 13.3 de la L.P.H.).

- Convocar la Junta de Propietarios (Art. 16.1 de la L.P.H.).

- Incluir en el Orden del Día de la siguiente Junta que se celebre, cualquier tema de interés para la comunidad solicitado por cualquier propietario (Art. 16.2 de la L.P.H.).

- Solicitar la convocatoria de las Juntas (Art. 16.2 de la L.P.H.).

- Cerrar el acta con su firma (Art. 19.3 de la L.P.H.).

- Dar el visto bueno a las certificaciones de las deudas comunitarias (Art. 21.2 de la L.P.H.).

- Previo acuerdo de la junta de propietarios, constituir una agrupación de comunidades de propietarios. (Art. 24.2 - 2 de la L.P.H.).

- Formar la Junta de Propietarios de las agrupaciones de comunidades de propietarios. (Art. 24.2 - 2 de la L.P.H.).

- Ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.

Asimismo, a continuación le relaciono algunas de las normas vigentes de distintos ámbitos de aplicación a las Comunidades de Propietarios, así como las sanciones previstas en caso de incumplimiento, para su general conocimiento.

 

Ley 31/1995 de 8 de Noviembre de Prevención de Riesgos Laborales

Ámbito de aplicación:

Empresarios y trabajadores por cuenta ajena y por cuenta propia. (Art. 3)

En cumplimiento del deber de protección, el empresario deberá garantizar la seguridad y la salud de los trabajadores a su servicio en todos los aspectos relacionados con el trabajo. A estos efectos, en el marco de sus responsabilidades, el empresario realizará la prevención de los riesgos laborales mediante la adopción de cuantas medidas sean necesarias para la protección de la seguridad y la salud de los trabajadores, (Art. 15.2)

La empresa principal responderá solidariamente con los contratistas y subcontratistas a que se refiere el apartado 3 del artículo 24 de esta Ley del cumplimiento, durante el período de la contrata, de las obligaciones impuestas por esta Ley en relación con los trabajadores que aquellos ocupen en los centros de trabajo de la empresa principal, siempre que la infracción se haya producido en el centro de trabajo de dicho empresario principal. (Art. 42.2)

Son infracciones graves: No llevar a cabo las evaluaciones de riesgos y, en su caso, los controles periódicos de las condiciones de trabajo y de la actividad de los trabajadores que procedan conforme a la normativa sobre prevención de riesgos laborales o no realizar aquellas actividades de prevención que hicieran necesarias los resultados de las evaluaciones. (Art. 47.1)

Las sanciones se graduarán como sigue: (Art. 49.4)

Infracciones leves:

Grado mínimo: hasta 300 euros.

Grado medio: de 300,51 a 601,01 euros.

Grado máximo: de 601,02 a 1.502,53 euros.

Infracciones graves:

Grado mínimo: de 1.502,53 a 6.010,12 euros.

Grado medio: de 6.010,13 a 15.025,30 euros.

Grado máximo: de 15.025,31 a 30.050,61 euros.

 

Real Decreto 486/1991 de 14 de abril por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo.

Artículo 1. Objeto

El presente Real Decreto establece las disposiciones mínimas de seguridad y salud aplicables a los lugares de trabajo.

Artículo 3. Obligación general del empresario

El empresario deberá adoptar las medidas necesarias para que la utilización de los lugares de trabajo no originen riesgos para la seguridad y salud de los trabajadores o, si ello no fuera posible, para que los riesgos se reduzcan al mínimo.

En cualquier caso, los lugares de trabajo deberán cumplirlas disposiciones mínimas establecidas en el presente Real Decreto en cuanto a sus condiciones constructivas, orden, limpieza y mantenimiento, señalización, instalaciones de servicio o protección, condiciones ambientales, iluminación, servicios higiénicos y locales de descanso, y mate- rial y locales de primeros auxilios.

 

Real Decreto 909/2001 de 27 de julio por el que se establecen los criterios higiénico-sanitarios para la prevención y control de la legionelosis.

Artículo 2. Ámbito de aplicación

Las medidas contenidas en el presente Real Decreto se aplicarán a las siguientes instalaciones que utilicen agua en su funcionamiento, produzcan aerosoles y se encuentren ubicadas en el interior o exterior de edificios de uso colectivo o instalaciones industriales que puedan ser susceptibles de convertirse en focos para la propagación de la enfermedad:

Sistemas de agua caliente sanitaria: red y depósitos, acumuladores, calderas, calentadores.

Sistemas de agua fría de consumo humano: red y depósitos, tanques, aljibes, cisternas, pozos.

Conductos de aire acondicionado.

Piscinas climatizadas con movimiento.

Fuentes ornamentales.

Sistemas de riego por aspersión.

Sistemas de agua contra incendios.

Articulo 4. Responsabilidad de los titulares de las instalaciones

Los titulares de las instalaciones descritas en el artículo 2 serán los responsables del cumplimiento de lo dispuesto en este Real Decreto y de realizar los programas de mantenimiento periódico que garanticen el correcto funcionamiento de sus instalaciones, así como el control de la calidad micro-biológica y físico-química del agua, con el fin de que no representen un riesgo para la salud pública. La contratación de un servicio de mantenimiento externo no exime al titular de la instalación de su responsabilidad.

Artículo 35. (Ley 14/1986 de 25 de abril)

Se tipifican como infracciones sanitarias las siguientes:

Infracciones graves, las que se produzcan por falta de controles y precauciones exigibles en la actividad, servicio o instalación de que se trate.

Artículo 36

Las infracciones en materia de sanidad serán sancionadas con multas de acuerdo con la siguiente graduación:

Infracciones graves, desde 3.005,07 a 15.025,30 euros, pudiendo rebasar dicha cantidad hasta alcanzar el quíntuplo del valor de los productos o servicios objeto de la infracción.

 

Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal (BOE núm. 298, de 14 de diciembre).

Notificación e inscripción registral

Toda persona o entidad que proceda a la creación de datos de carácter personal lo notificará previamente a la Agencia de Protección de Datos.

Deberán comunicarse a la Agencia de Protección de Datos los cambios que se produzcan en la finalidad del fichero automatizado, en su responsable y en la dirección de su ubicación.

Comunicación de la cesión de datos

El responsable del fichero, en el momento que se efectúe la primera cesión de datos, deberá informar de ello a los afectados, indicando asimismo, la finalidad del fichero, la naturaleza de los datos que has sido cedidos y el nombre y dirección del cesionario.

Son infracciones leves:

No solicitar la inscripción del fichero de datos de carácter personal en el Registro General de Protección de Datos, cuando no sea constitutivo de infracción grave.

Tipo de sanciones:

Las infracciones leves serán sancionadas con multa de 600,01 a 60.101,21 .

Reglamento de Seguridad (R.D. 994/99 de 11 de junio) en vigor desde el 26 de junio que desarrolla la mencionada Ley Orgánica:

¿Quién es el responsable de los ficheros?

El responsable del fichero será la Comunidad de Propietarios, que es quién a través de sus Órganos de Gobierno y, en su caso, de la Junta, resolverá sobre las cuestiones relacionadas con la misma.

Toda persona o entidad que proceda a la creación de ficheros de datos de carácter personal lo notificará previamente a la Agencia de Protección de Datos.

 

Real Decreto Ley 1/1998 de 27 de febrero sobre Infraestructuras Comunes en los edificios para el Acceso a los Servicios de Telecomunicación

Se entiende por infraestructura para los servicios de telecomunicación como mínimo la captación y adaptación de las señales de radiodifusión sonora, televisión terrenal, y su distribución hasta puntos de conexión de las viviendas y locales del edificio; y asimismo, proporcionar acceso al servicio telefónico básico de las telecomunicaciones por cable, que permita la conexión de viviendas y locales (Art. 1-2,a).

Será obligatoria la instalación de la infraestructura en las edificaciones ya concluidas antes de la entrada en vigor del R.D.L., si concurre alguna de las siguientes circunstancias:

Que el número de antenas instaladas individuales o colectivas, para la prestación de servicios en el Art. 1-2 sea superior a un tercio del número de viviendas y locales. En este caso aquellas deberán ser sustituidas, dentro de los seis meses siguientes a la entrada en vigor de este R.D.L. por una infraestructura común de acceso a servicios de telecomunicaciones.

Será de cargo de quién tenga instaladas las antenas para la recepción de servicios, el coste de la infraestructura, de su instalación y de la retirada de la preexistente.

Se considerará infracción leve el incumplimiento por los copropietarios o arrendatarios de lo dispuesto en el artículo 6 y se sancionará con multa de hasta 30.000 , graduándose su importe conforme a los criterios indicados en el apartado anterior.

 

Real Decreto 1347/1997, de 1 de Agosto, por el que se dictan las disposiciones de aplicación de la Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo 95/16/CE, sobre ascensores

El presente Real Decreto se aplicará a los ascensores en funcionamiento permanente en edificios ya construidos o en construcción (Art. 1-1).”

Artículos de Opinión >>> Obligaciones y deberes del Presidente

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Residencial Aldebarán, 23

Urbanización La Motilla

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