Gestión de Comunidades

administración de fincas urbanas y comunidades

 

REGULACION LEGAL DE LAS MINUSVALIAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La Ley 15/1995 de 30 de mayo, de límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad. Pese al avance que representó en su momento la Ley 3/1990 de 21 de junio, la misma ha resultado deficiente en cuanto a la completa protección de los derechos de los comuneros discapacitados.

Sin embargo, la ley 15/1995 de 30 de mayo, trae consigo un nuevo avance en la línea de facilitar la movilidad de todas aquellas personas que padecen algún tipo de minusvalía mediante la remoción de las barreras arquitectónicas. Así se recoge ya en la propia Exposición de Motivos de la Ley que literalmente dice: "La presente Ley pretende dar un paso más en este camino, ampliando el ámbito de protección y estableciendo un procedimiento que tiene como objetivo, que el interesado y el propietario o la comunidad o mancomunidad de propietarios lleguen a un acuerdo sobre la forma de ejecución de las obras de adaptación".

Las obras a las que se refiere esta nueva normativa afectarán a los elementos comunes del inmueble, pero estableciéndose claramente que las mismas no afectarán a la estructura del edificio, ni menoscabarán la resistencia de los materiales utilizados en la construcción, y, en todo caso, habrán de ser compatibles con las características arquitectónicas e históricas del inmueble. Los artículos 4 y 5 regulan básicamente el procedimiento para ejercer el derecho a la modificación de los elementos comunes; así establecen que:

- Deberá notificarse por escrito a la comunidad de propietarios la necesidad de llevarse a cabo las obras de adecuación de los elementos comunes correspondientes por causa de discapacidad de un comunero. A dicha notificación habrán de acompañarse los siguientes documentos:

> Proyecto técnico detallado de las obras que se pretenden llevar a cabo.

> Certificación relativa a la no afectación de tales obras a la estructura del edificio.

> Certificación a la condición de minusválido o de haber cumplido setenta años cuando no se padezca minusvalía.

- La comunidad de propietarios, en el plazo máximo de sesenta días, deberá comunicar por escrito al solicitante su conformidad o su oposición a la modificación que se solicita. Asimismo, podrá proponer soluciones alternativas a las esgrimidas por el comunero solicitante. Transcurrido el término a que hemos hecho referencia sin que por el comunero solicitante se halla recibido comunicación por parte de la junta de propietarios de la comunidad, se entenderá, que la misma accede a que se lleven a cabo las modificaciones solicitadas, privando de eficacia a la oposición comunicada fuera del término antes referido. Establece con ello la Ley un régimen de "silencio positivo" para los supuestos en los que la comunidad deje transcurrir el plazo de sesenta días sin comunicar su oposición expresa.

Asimismo, el artículo 6 de la Ley abre la vía judicial para salvaguardar los derechos que la misma reconoce, concediendo al comunero minusválido acción para poder acudir en defensa de sus derechos ante la jurisdicción civil, cuando la comunidad se oponga a la realización de las modificaciones solicitadas o no sean aceptadas las soluciones alternativas que se le hayan propuesto. Dicha acción habrá de sustanciarse por el procedimiento del juicio verbal, con la especialidad de que, el recurso de apelación se admitirá en un solo efecto -devolutivo-, y así se establece en el propio artículo 6, 2 de la Ley 15/1995, que establece que el recurso de apelación se interpondrá en un solo efecto, esto es, en el devolutivo, no suspendiéndose la ejecución de los pronunciamientos favorables a las modificaciones solicitadas por los comuneros discapacitados, evitándose así, el ejercicio del recurso por parte de la comunidad con fines meramente dilatorios.

En lo concerniente al pago de las obras, es reseñable la modificación introducida por esta nueva normativa, que hace recaer el total costo de las mismas en el comunero solicitante, a diferencia de la Ley 3/1990 que establecía el reparto del gasto entre todos los comuneros con arreglo a sus respectivas cuotas de participación en la cosa común.

Es novedosa la Ley 15/1995 en relación a las personas que pueden ejercer el derecho de modificación de los elementos comunes, toda vez que este derecho, no sólo puede ser utilizado por el copropietario, sino también por el arrendatario, el subarrendatario, el usufructuario y los usuarios de la finca, considerando la ley como usuario al cónyuge, a la persona que conviva con el titular de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, y a los familiares que con él convivan, sin que se establezca límite en cuanto al grado de estos últimos, siempre que la convivencia de estos en la vivienda sea de carácter fijo y no temporal.

Los dos textos legales tienen carácter complementario, siendo así que, toda vez que, la Ley 3/1990 establece que el costo de la modificación deberá ser sufragado por todos los comuneros en función a su cuota de participación, el solicitante intentará ejercitar la acción que la misma le ofrece siempre que tenga el apoyo suficiente por parte del resto de comuneros para llevar a cabo las reformas. En caso contrario, no habiendo obtenido la mayoría que la Ley 3/1990 exige, el solicitante podrá efectuar las obras propuestas pero, eso sí, corriendo a su cargo todos los gastos que de las mismas se deriven, aún cuando las mejoras repercutan en beneficio de la comunidad.

En la actualidad el párrafo 3° del artículo 17 regla 1ª de la Ley de Propiedad Horizontal en su nueva redacción tras la reforma 8/1999 de 6 de abril, establece un quorum especial cuando se quieran "suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o estatutos", considerándose bastante la consecución del "voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación". En el supuesto de no alcanzarse la mayoría requerida, el comunero discapacitado (así como, en su caso, el arrendatario, el subarrendatario, usufructuario o el ocupante de la vivienda que padeciere la minusvalía) podrá, acogiéndose a las disposiciones de la Ley 15/1995, utilizar la vía que le proporciona dicho texto legal, aunque en este supuesto todos los gastos que acarreen las modificaciones que se pretenden serán por cuenta del solicitante.

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