Gestión de Comunidades

administración de fincas urbanas y comunidades

 

 

Compra de Vivienda Nueva

Derechos y garantías del comprador

La adquisición de una vivienda “sobre plano” plantea la necesidad de asegurar al comprador que la vivienda se construirá, que se entregará en el plazo previsto y que reunirá las características , instalaciones, servicios y calidades pactados. La Ley establece unas serie de derechos y garantías que usted debe conocer y utilizar.

Contrato de compraventa

Quien decide comprar una vivienda, habitualmente entrega una cantidad en concepto de “reserva”. El siguiente paso es reunirse con la parte vendedora para firmar el contrato privado de compraventa.

La redacción del contrato debe responder a los principios de buena fe y equilibrio de los derechos y obligaciones de ambas partes. El contrato debe incluir todas las condiciones generales y especiales y, en particular, que el comprador no pagará los gastos que correspondan legalmente al vendedor y que tiene derecho a elevar a escritura pública el contrato, así como a elegir notario.

Normalmente el vendedor presenta un modelo de contrato unilateralmente redactado: no lo acepte. Usted puede participar en su confección y si el vendedor se opone puede negarse a firmar exigiendo la devolución íntegra de la cantidad entregada como señal, sin que la parte vendedora pueda alegar incumplimiento.

Derechos del consumidor tras la firma del contrato

En muchos casos, el comprador se ve forzado a aceptar el contrato a pesar de no estar conforme con alguna de sus cláusulas, puesto que no quiere perder la vivienda elegida. La legislación se hace eco de esta situación y le ofrece una serie de derechos:

Nulidad de cláusulas abusivas: si el contrato incluye cláusulas abusivas, éstas quedan anuladas y se tienen por no puestas aunque la haya firmado y aceptado el comprador.

Integración del contrato: toda la información incluida en la oferta, promoción y publicidad es exigible aun cuando no conste expresamente en el contrato celebrado.

Interpretación del contrato: en caso de duda sobre alguna de las cláusulas la Ley impone la interpretación más favorable al consumidor.

Sanciones administrativas: el incumplimiento de la normativa de protección al consumidor se considera una infracción administrativa sancionable con multa.

Garantías y derechos por daños sobrevenidos

El constructor y el arquitecto son responsables, por un plazo que puede alcanzar los quince años, si el edificio se arruina o tiene defectos graves. El vendedor también responde de los vicios o defectos ocultos menores, por un plazo de seis meses contados desde la entrega.

Además, la Ley de Ordenación de la Edificación impone a los distintos agentes de la construcción la siguiente responsabilidad:

Daños materiales por vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de la obra: un año.

Daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad (relativos a la higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico): tres años.

Daños materiales por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales: diez años.

 

Vivienda usada: compra-venta entre particulares

Aspectos preliminares de la compra

Algunos consejos al visitar la vivienda

Si la vivienda tiene trastero, garaje u otros instalaciones anejas, no deje de visitarlos.

Asegúrese de la superficie real de la vivienda: la que le indiquen muchas veces incluirá participación en zonas comunes creyendo usted que es su superficie útil de vivienda.

Valore la iluminación y compruebe el funcionamiento de los servicios esenciales. Preste atención a la existencia de grietas, humedades o desperfectos.

Visite la vivienda y su entorno a diferentes horas del día, durante distintos días de la semana.

Desconfíe ante cualquier actitud o circunstancia que permita sospechar que la vivienda está habitada por personas que desconocen la intención de venderla.

Solicite información al conserje y/o vecinos sobre la vivienda, el edificio y las relaciones de vecindad.

El papeleo: documentos a examinar antes de la firma

Escritura del vendedor. Desconfíe de los documentos privados no intervenidos por notario.

Estado de cargas de la finca. Puede solicitar esta información directamente en el Registro de la Propiedad o a través de la propia notaría.

Situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana).

Estatutos del edificio, importe de los gastos de comunidad y estado de pago de cuotas ordinarias y extraordinarias.

Si existe alguna razón que lo aconseje, solicite del Ayuntamiento información sobre la situación urbanística de la vivienda.

La firma del documento privado

Aspectos a cuidar en la redacción del documento privado:

Identificación y representaciones

Asegúrese de la identidad de los vendedores y de que éstos coinciden con las personas que figuran como propietarios en el Registro de la Propiedad. Desconfíe de cualquier apoderamiento que no sea notarial. Fije un domicilio y procedimiento para notificaciones.

Precio

Determine con claridad el precio y la forma de pago. No admita la fijación de un precio inferior al real ni abone cantidades que no queden documentadas, ya que esto no se ajusta a la Ley y le puede acarrear perjuicios irreparables.

Arras o señal

El documento privado nunca ofrece las garantías de la escritura autorizada por notario, por ello, cuando lo firme no debe abonar todo el precio sino tan sólo una señal (normalmente entre un 10 y un 20 por ciento del total).

¿Qué opciones elegir si el piso tiene cargas?

Cancelación

El vendedor asume la obligación de cancelar y pagar toda carga con anterioridad a la firma de la escritura. También puede pactarse que en el momento de la firma el comprador descontará del precio total el importe de las deudas pendientes y las liquidará por cuenta del vendedor.

Subrogación

El comprador desea continuar con la hipoteca existente sobre la vivienda liberando de su pago al vendedor. En este caso, en el documento privado se hace constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.

La escritura de compraventa

La firma de la escritura es el momento culminante de su adquisición: usted abona la totalidad o el resto del precio de la compra y recibe las llaves de la vivienda, convirtiéndose en su nuevo propietario.

La intervención de un profesional especialmente cualificado, el notario, le garantiza la legalidad y corrección de la operación.

No se conforme con acudir a la notaría el día de la firma, vaya antes a obtener información y asesoramiento, examine un borrador de la escritura y exija las modificaciones que procedan.

Si bien el coste de la escritura es fijo, conforme a un arancel establecido por el Gobierno, la Ley permite al notario reducir hasta un diez por ciento de sus honorarios.

No haga caso a quien le aconseje poner en la escritura un precio inferior al pagado aunque le indique que ello es “práctica habitual” y que implica un ahorro: sus derechos sólo quedan completamente asegurados si la escritura refleja el precio real. La declaración de un precio inferior no se ajusta a la legalidad y suele acarrear a medio y largo plazo mayores costes y perjuicios, especialmente fiscales.

No renuncie, salvo causa muy justificada, a ninguna de las obligaciones que la Ley impone al notario en beneficio del comprador, (justificación de estar la finca al corriente de pagos de comunidad; solicitud de información registral; remisión de asiento de presentación, etc.)

Trámites posteriores a la escritura

Una vez que haya firmado la escritura de compraventa, atienda a los siguientes trámites y obligaciones:

Pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad

Si va a realizar personalmente estas gestiones, consulte en la notaría los plazos a fin de evitar sanciones o pérdidas de derechos. Si opta por encargar su tramitación a un tercero, (la propia notaría, gestoría etc.) tendrá que abonar una cantidad a cuenta de los gastos por la que deberán entregarle el correspondiente recibo. Una vez en su poder la escritura, compruebe el pago de impuestos y la inscripción y exija una detallada rendición de cuentas. No acepte recibos globales, reclame las factura originales del notario, gestor, Registro de la Propiedad, así como la carta de pago de impuestos.

Comunidad de propietarios

Identifíquese como nuevo propietario al Administrador o Secretario y facilite un domicilio para cualquier notificación.

Suministros

No olvide poner a su nombre los suministros que afecten a su vivienda, (gas, luz, teléfono, etc.).

Documentación y facturas

Conserve todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales referentes a su adquisición.

Guía Básica >>> Guía para la compra de vivienda

Localización:

Residencial Aldebarán, 23

Urbanización La Motilla

41703 Dos Hermanas. Sevilla

Información de contacto:

Teléfono / Fax: 955677298

Móvil: 627507537

 

Correo: info@gestiondecomunidades.net