Gestión de Comunidades

administración de fincas urbanas y comunidades

 

Guía básica del propietario

Las Comunidades han de estar gobernadas por profesionales con conocimientos de la materia en lo que respecta a su parcela administrativa, además lógicamente, de los Órganos de gobierno que precisa la Ley. Ello no quita que los propietarios deban tener nociones de la materia comunitaria para poder defender sus derechos y ejercer sus obligaciones con el fin de lograr una convivencia en plena armonía con el resto de propietarios.

Con el fin de ayudar al propietario a familiarizarse con estas nociones extraigo a continuación un pequeño manual de consejos, conocimientos y aspectos a tener en cuenta para actuar en todo momento con conocimiento de causa y con cierto criterio, desglosado en varios epígrafes a los que acceder de manera directa:

 

> Jerarquía de las normas de la Propiedad Horizontal

> La Comunidad y sus miembros: el comunero y el ocupante

> Competencias de la Junta de Propietarios

> Plazos de convocatoria de las Juntas

> Convocantes de la Junta de Propietarios

> Orden del Día de la Junta

> Representación en la Junta

> Quórum o votos necesarios

> Elementos comunes

> Derechos de los comuneros

> Deberes de los comuneros

> Contribución al pago de los gastos comunes

> Privación del derecho de voto

> Impugnación de acuerdos

> Transmisión de la propiedad y certificación de deudas

> Requisitos de la impugnación de acuerdos

> Procedimiento contra el infractor de las prohibiciones del artículo 7.2

> Agrupación de comunidades

 

Jerarquía de las normas de la Propiedad Horizontal

Las reglas que rigen la Propiedad Horizontal se agrupan en tres niveles jerárquicos, siendo de mayor rango la de nivel superior y siendo por tanto de mayor a menor la fuerza vinculante: nivel 1, el Artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal; nivel 2, Título Constitutivo y Estatutos; nivel 3, Reglamento de Régimen Interior y Acuerdos de las Juntas. El nivel 1 abarca normas de disposición parlamentaria o gubernamental, mientras que el nivel 2 y 3 está sujeto a creación y modificación por los propios ciudadanos o propietarios.

El Título Constitutivo constituye en el régimen de propiedad horizontal al edificio a que se refiere. Lo otorga el propietario original al finalizar la construcción y en él se describe la composición y características del edificio así como sus divisiones en propiedades más pequeñas, pisos, locales, aparcamientos, trasteros, etc. Una vez otorgado a través de la correspondiente escritura pública, si ésta se inscribe en el Registro de la Propiedad, despliega su eficacia frente a todos.

Los Estatutos pueden existir o no, ya que su otorgamiento es una facultad de los interesados que no están obligados a efectuar. En la mayoría de los casos, el promotor suele incluirlos en el Título Constitutivo a la hora de otorgarlo, si bien es importante resaltar que tanto la adopción de unos Estatutos como la modificación de los ya existentes exige someterse al quórum más severo, la unanimidad de todos los propietarios.

El Reglamento de Régimen Interior se aprueba o modifica con mayoría simple (o de acuerdos ordinarios). Tiene reducido su ámbito a la regulación de los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes y tampoco es obligatorio que exista, siendo lo normal que lo instauren los propios comuneros.

 

La Comunidad y sus miembros: el comunero y el ocupante

Será importante distinguir entre comunero y ocupante, ya que a veces el propietario o comunero no coincide con el ocupante de la propiedad, como por ejemplo cuando ésta está alquilada. La Comunidad sólo puede exigir al comunero el cumplimiento de las obligaciones que le corresponden como miembro de ella, no al ocupante, inquilino, familiar, etc. El ocupante sólo responde ante la Comunidad si ésta resulta afectada por la actividad que desarrolla en ella.

La excepción de relación entre comunero y ocupante es que le está prohibido al igual que al propietario, realizar actividades molestas, dañinas, y en definitiva, no permitidas. En este supuesto, la Comunidad puede proceder judicialmente contra el infractor sea propietario u ocupante.

 

Competencias de la Junta de Propietarios

Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos nombrados y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.

Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informados de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

En general, corresponde decidir a la Junta sobre todas las cuestiones de trascendencia comunitaria, por lo que podrá adoptar cuantos acuerdos considere necesarios para el funcionamiento de la Comunidad, debatiéndolos y examinándolos en cuanto resultase de su interés.

 

Plazos de convocatoria de las Juntas

La Junta Ordinaria se reúne para aprobar presupuestos y cuentas de la Comunidad, así como para elección de cargos. Puesto que todo va referido al ejercicio anual normalmente, su periodicidad es también anual. Deben convocarse con una antelación mínima de seis días.

La Junta Extraordinaria se considera aquélla que no es Ordinaria por no tratar asuntos específicos de ella, si bien  se puede celebrar con la periodicidad que se desee o no celebrarse. Debe convocarse con la antelación que sea posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados sin indicar número de días.

Si la 1ª y 2ª convocatoria van juntas, hay que tener presente que deben ir separadas por ½ hora una de otra. Si se convocara sólo la Junta en 1ª convocatoria y fuese necesario una segunda, ésta se habría de convocar dentro de los ocho días naturales siguientes.

 

Convocantes de la Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios ha de ser convocada por el Presidente.

Puede convocar el Vicepresidente si el Presidente se halla en el supuesto legal que le impide el ejercicio del cargo (ausencia, vacante o imposibilidad) pero nunca si el Presidente no tuviera impedimento para hacerla por sí.

Los propietarios pueden convocar por sí mismo si reúnen un mínimo de convocantes de ¼ del total de propietarios o la suma de los coeficientes de participación supera el 25% del total.

 

Orden del día de la Junta

Cualquier propietario puede pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad, dirigiendo escrito al Presidente el cuál lo incluirá en el Orden del Día de la próxima Junta.

Los acuerdos que se adopten sobre asuntos que no consten en la Convocatoria pueden ser impugnados judicialmente.

 

Representación en la Junta

En su artículo 15, la Ley otorga representación mediante un simple escrito firmado por el propietario en el que bastará con que se consignen los datos del representante, del representado y la Junta para la que la representación se otorga.

En el caso de ser varios los propietarios de una finca o propiedad, se habrá de nombrar un representante para la asistencia a las Juntas.

En el caso de propiedad bajo el título de usufructo, se presume otorgada la representación del nudo propietario a favor del usufructuario con dos excepciones: que el nudo propietario se oponga para hacer valer sus derechos por sí mismo o por representante nombrado por él; y que en la Junta se vayan a tomar acuerdos referidos a obras extraordinarias o de mejora, en cuyo caso, la representación del usufructuario deberá ser expresamente concedida por el nudo propietario mediante escrito.

 

Quórum o votos necesarios

Mayoría simple: se precisa para acuerdos ordinarios y en 1ª convocatoria será necesario el voto de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de los coeficientes de participación. En 2ª convocatoria será la mayoría de los asistentes siempre que sus cuotas representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Unanimidad: se precisa para acuerdos relativos a las reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los Estatutos. “La Ley exige unanimidad para cuantas iniciativas entrañen una modificación de reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad o en los Estatutos, dentro de lo cuál también hay que entender comprendido todo ese conjunto de actuaciones de carácter eminentemente práctico que implican una modificación de hecho de la situación material del inmueble en aquellas de sus partes comunes”.

Mayoría cualificada (o doble mayoría): esta mayoría viene representada por los 3/5 del total de propietarios que a su vez representen 3/5 de las cuotas de participación. Es importante resaltar que para la formación de esta mayoría se computa el voto de los propietarios ausentes pero debidamente citados a quienes se notificara el acuerdo y dejaran pasar el plazo de 30 días sin manifestar su discrepancia al Secretario. Se precisa para los siguientes tipos de acuerdos:

Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos.

Constitución de servidumbres exigidas por la creación de servicios comunes de interés general referidos en el artículo 17.

El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble. Requerirá además de los 3/5 de propietarios y cuotas computando el voto de los ausentes, el consentimiento del propietario afectado si lo hubiere.

Establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, vigilancia u otros, incluso cuando supongan la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos.

Instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los nuevos servicios de telecomunicación o adaptación de los existentes, sistemas de energía solar o infraestructuras para el acceso a nuevos servicios energéticos colectivos. En este caso la mayoría cualificada es de 1/3 de comuneros y cuotas.

Innovaciones por nuevas instalaciones, servicios o mejoras si hicieran inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de algún propietario. En este caso, además de la mayoría que corresponda en función de su naturaleza, será preciso el consentimiento expreso del propietario afectado.

Mayoría simple: voto favorable de la mitad más uno que a su vez represente la mayoría de cuotas. Se precisa para los siguientes tipos de acuerdos:

Realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes cuyo fin sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas con minusvalías incluso cuando impliquen modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. Será necesaria la mayoría simple sobre el total de propietarios, no sobre los asistentes.

Nota: el  comunero ausente que hubiera sido legalmente citado a la Junta y a quién se notifique el acuerdo en la forma prevenida por el artículo 9º, si no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días desde la recepción de los acuerdos al Secretario, asume su voto favorable dando así sentido positivo al silencio del comunero debidamente convocado a la Junta, ausente de ella y notificado de su acuerdo.

La elección de Presidente se realiza por mayoría simple de votos y cuotas de todos en 1ª convocatoria y de los presentes en 2ª convocatoria, siendo este quórum también preciso para su remoción o cese así como para la elección y cese del Administrador.

El resto de asuntos cuya resolución no exige unanimidad ni alguna de las mayorías cualificadas se aprobará por mayoría simple: en 1ª convocatoria la mayoría de propietarios y cuotas y en 2ª convocatoria, mayoría de asistentes y cuotas de los mismos. (Por ejemplo: la aprobación de presupuestos).

 

Elementos comunes

Por naturaleza o esenciales: resultan imprescindibles para el uso y aprovechamiento de las diversas propiedades privadas del complejo, no pudiendo ser privatizadas ni por el acuerdo unánime de los propietarios.

Por destino o accidentales: son elementos aplicados al aprovechamiento de varios o de todos los copropietarios individuales pero cuya falta no afectaría a la esencia de su propiedad individual. Son elementos que pueden pasar a tener carácter privativo mediante la desafectación dejando de ser elementos comunes.

Nota: El artículo 7 dice que cada propietario debe dar cuenta de las obras que realiza en su interior, respondiendo esto al objetivo de Protección Adelantada.

Sobre el servicio de calefacción, agua caliente y ascensor: son elementos comunes si de sus prestaciones se sirven la generalidad de los comuneros aunque alguno de ellos no pueda aprovecharlos como ocurre en los locales comerciales que carecen de calefacción que sí tienen las viviendas. En estos elementos, la reparación de averías ordinarias se debe pagar por los vecinos que se beneficien del servicio. Pero si hay que proceder a la sustitución de la instalación o de los elementos fundamentales de ellas, su coste deberá ser satisfecho por todos los comuneros, disfruten o no de la instalación o del servicio, y ello, aun cuando los Estatutos le liberen de los gastos de consumo y mantenimiento correspondientes a su funcionamiento... Los Tribunales lo razonan diciendo que estas instalaciones contribuyen un valor al inmueble del que todos participan y todos deben participar en su costo.

Sobre el servicio de portería: si existiera, su coste debe repartirse entre todos los comuneros incluidos los locales, salvo que los Estatutos dispongan otra cosa.

Sobre garajes: en ningún caso se puede proceder al cierre mediante elementos constructivos o incluso desmontables de las plazas de garaje aunque el cierre se ajuste estrictamente a sus límites.

 

Derechos de los comuneros

La convivencia requiere por definición conciliar los intereses diversos en juego, de forma que sólo quienes tengan la capacidad de entender que el ejercicio del propio derecho tiene que hacerse compatible con el de los demás y que para ello siempre es preciso una renuncia recíproca de parcelas de los respectivos intereses, conseguirán una convivencia satisfactoria.

El comunero tiene el derecho a ser convocado a las Juntas, a intervenir en ellas expresando su parecer, y a votar para la resolución de las cuestiones a debatir siempre que no sea deudor de la comunidad en los términos que fija la Ley. Como derecho principal está el de beneficiarse del uso y de los aprovechamientos comunes.

 

Deberes de los comuneros

El artículo 9 de la Ley desarrolla en nueve reglas los deberes u obligaciones principales que afectan a los miembros de las comunidades:

Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sea de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que causen daños o desperfectos.

Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los propietarios resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres requeridas por la creación de servicios comunes de interés general, acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

El domicilio en España a efectos de notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, entendiéndose a falta de toda comunicación que se quieren recibir ésas en el piso o local perteneciente al interesado.

El cambio de titularidad de la vivienda o local, es decir, su venta, donación o transmisión por cualquier título, haciendo constar quién pasa a ser el nuevo propietario.

Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

 

Contribución al pago de los gastos comunes

La Comunidad sólo puede exigir el pago de los gastos comunes al comunero propietario aunque éste tenga cedida la ocupación de su piso o local a un tercero. El propietario comunero no puede negarse al pago de la cuota pretextando que se haga la reclamación al ocupante no comunero. Esto no impide que en la experiencia cotidiana sea el ocupante quien paga directamente la cuota a la Comunidad, lo que no debe confundirnos en la determinación de las personas entre las que se da la obligación, propietario y Comunidad.

 

Privación del derecho de voto

Expresamente dice el artículo 15.2 que el comunero que no se halle al corriente de las deudas vencidas con la Comunidad y que no las hubiera impugnado ni consignado judicialmente, queda privado de su derecho de voto, por lo que su voto y cuota de participación no pueden ser computados para alcanzar los correspondientes quórum. Sí conserva en cambio, el derecho de voz u opinión. El artículo 15.2 de la L.P.H. impone pues, la privación del derecho de voto a los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad y no las hubiesen impugnado judicialmente o no las hubiesen consignado judicial o notarialmente. Sí conservará el derecho de voz participando en las demás deliberaciones como cualquier comunero. La negativa a pagar puede ser legítima pero en tal caso se exige que impugne judicialmente los acuerdos de los que derivan las deudas y para demostrarlo bastará con la presentación de la demanda en la que conste su interposición ante el juez, en el momento de iniciarse la Junta. Si la deuda existe porque no se le admite al comunero el pago, deberá consignar judicial o notarialmente las rentas que se le reclaman requiriendo el trámite judicial la intervención de un abogado, y siendo más simple, el depósito de la cantidad adeudada al notario para que se la ofrezca al Presidente.

 

Impugnación de acuerdos

Para la impugnación el artículo 18 determina tres supuestos precisos: que el impugnante haya salvado su voto (equivale a manifestar su oposición haciéndolo constar en el acta de la Junta), que no hubiera asistido a la Junta, o que hubiera sido privado indebidamente de su derecho de voto. En estos casos cabría la impugnación de los acuerdos en el plazo de tres meses desde la celebración de la Junta.

 

Transmisión de la propiedad y certificación de deudas

Para impedir que el comunero deudor transmita su vivienda ocultando que tiene deudas, el artículo 9.1e ordena que en la escritura en que se formalice la transmisión, el vendedor declare si está al corriente en los gastos generales de la comunidad. Tendrá que presentar para ello una Certificación de Deudas expedida por el Secretario-Administrador en la que conste su estado de deudas con la comunidad, con el Visto Bueno del Presidente, salvo que el adquirente o comprador renuncie expresamente a ella.

 

Requisitos de impugnación de acuerdos

Desde el punto de vista subjetivo:

Si ha asistido a la Junta, es indispensable que el propietario haya salvado su voto en ella, es decir, haya votado en contra del acuerdo y haya hecho constar en acta su voto contrario con identificación.

Si no asistió, no ha de cumplir ningún trámite, simplemente esperar que se le notifiquen los acuerdos para ver cómo actuar.

Podrán impugnar también los asistentes privados del derecho a voto por causa indebida y que no hubiesen podido votar por esa razón.

Desde el punto de vista objetivo:

El impugnante deberá estar al corriente de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, salvo que los acuerdos se refieran a alteración de cuotas de participación.

Desde el punto de vista cronológico:

El plazo es de tres meses según el artículo 18.3 salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los Estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Es un plazo de fecha a fecha y no se suspende ni interrumpe por ningún tipo de reclamaciones, si bien para los asistentes empieza a contar el mismo día de la Junta y para los no asistentes el día en que reciben la comunicación de los acuerdos.

Sobre la validez de los acuerdos:

Los acuerdos despliegan sus efectos y consecuencias aunque se impugnen judicialmente como si no se hubiera hecho. Como excepción, el solicitante puede solicitar al Juez que suspenda con carácter cautelar la ejecución del acuerdo para lo que debe oír a la Comunidad de Propietarios antes de decidir.

 

Procedimiento contra el infractor de las prohibiciones del artículo 7.2

El Presidente deberá requerir al infractor de tales actividades con advertencia expresa de que si no lo hace se iniciarán las acciones judiciales procedentes. Se debe hacer el requerimiento por medio de notario. Si a pesar del requerimiento se sigue realizando la actividad prohibida, el Presidente deberá convocar a la Junta de Propietarios para que se autorice demandar al infractor ejercitando lo que se denomina “acción de cesación” para cuyo curso se ha de acudir a un abogado. Podrá pedirse al Juez el cese inmediato y cautelar de la actividad al presentarse la demanda o después, y a su vez, la demanda irá acompañada del requerimiento previo así como de la Certificación del acuerdo de la Junta. Se habrá de dirigir la demanda contra el propietario aunque el infractor fuese el arrendatario u ocupante, en cuyo caso, también se habría de dirigir contra éste.

 

Agrupación de Comunidades de Propietarios

En este tipo de agrupación, se crea una organización superior o federación de comunidades. Se caracterizan por tratarse de edificaciones diversas en las que se da la circunstancia de compartir elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios comunes que no son divisibles.

Para su constitución, se requerirá igualmente que para la comunidad de propietarios convencional, el otorgamiento del Título Constitutivo de la nueva comunidad agrupada por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquella previamente autorizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas.

La distinción fundamental está en que para formar la voluntad interna de cada una de las comunidades agrupadas, el quórum se determinará mediante mayoría simple del total de propietarios en 1ª convocatoria y de asistentes en 2ª convocatoria, dejando de lado la unanimidad con el propósito de facilitar al máximo la constitución de estas agrupaciones.

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