Gestión de Comunidades

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Art. 7-2 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTIVIDADES PROHIBIDAS, DAÑOSAS PARA LA FINCA O QUE CONTRAVENGAN DISPOSICIONES GENERALES (I)

En el presente artículo se pretende hacer un breve comentario sobre una cuestión que da lugar a una fuente importante de conflictos vecinales, para, en una segunda entrega pasar a tratar las acciones a emprender contra este tipo de actividades.

La Ley de Propiedad Horizontal (ley 49/1960 de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999 de 6 de abril) en su artículo 7-2, dispone que "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

Lo primero que destaca de la lectura de este primer párrafo del apartado segundo del artículo séptimo, es la prohibición que se contiene en el mismo, que afecta tanto al propietario como al ocupante (como por ejemplo al arrendatario, habitacionista, usufructuario, precarista) de la vivienda, local, garaje, sótano, trastero; en definitiva al autor de la actividad.

Las actividades prohibidas se refieren a las desarrolladas tanto en los elementos privativos como a los elementos comunes (por ejemplo en el garaje o piscina comunitaria, pasillos, ascensores -a título de ejemplo que se produce con cierta frecuencia, piénsese en la utilización masiva de un ascensor por los inquilinos de pisos de estudiantes que con frecuencia usan el ascensor 5 personas cuando sólo está permitido para 4-).

El precepto comentado distingue entre:

Las actividades prohibidas en los Estatutos. Estas limitaciones al poder dominical sobre elementos privativos, deben ser interpretadas siempre restrictivamente, y no sólo pueden contenerse en los Estatutos de la Comunidad de propietarios sino que el mismo Título Constitutivo puede recoger estas prohibiciones o limitaciones al uso o destino de las viviendas o locales, de los distintos inmuebles.

Se trata en definitiva, de actividades que si bien pueden ser perfectamente lícitas, y no producir molestias ni daños, en cambio por establecerlo así, bien en los estatutos o bien en la escritura de división horizontal / título constitutivo, se recoge una restricción al desarrollo de una o varias concretas actividades, y en consecuencia no será posible realizar las referidas actividades en esa Comunidad de Propietarios.

Se referirán generalmente a limitaciones del dominio en cuanto al uso o destino de los pisos o locales (ejemplo de ello serían limitaciones a que en las viviendas se instalen academias, oficinas, asesorías, consultas médicas, etc.; o en los locales bares, pub, talleres de reparación de vehículos, discotecas, etc).

Las actividades que se contengan en los estatutos deben estar perfectamente delimitadas, de forma clara y especificada. No cabe una interpretación extensiva de qué actividades están prohibidas.

Asimismo, estarán prohibidas aquellas contrarias al destino que le es propio a las viviendas (ejemplo sería la instalación en una vivienda de una residencia de ancianos, restaurante, etc).

Será siempre conveniente que esta limitación al poder de disposición y de uso que tienen los propietarios de inmuebles en propiedad horizontal, y que se contienen en la redacción de actividades prohibidas recogidas en los estatutos, estén previamente inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente, sobre todo si se quiere que tenga efectos frente a terceros, dada la publicidad que tal inscripción produce.

Por otra parte, estas actividades prohibidas no se pueden contener en las normas de régimen interior (si es que las tiene aprobadas así la Comunidad de Propietarios), pues no tendría eficacia limitativa, al exigir la Ley de Propiedad Horizontal que en todo caso será en los estatutos donde se recojan dichas limitaciones en cuanto al uso de los inmuebles (no se olvide que las normas de régimen interior no tienen posibilidad de publicidad registral).

Las actividades prohibidas afectan a todos los integrantes de la Comunidad (en este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Palencia en sentencia del 5 de febrero de 1976) .

Las prohibiciones estatutarias han de respetarse con independencia de su naturaleza (STS 14-6-1968), teniendo virtualidad por sí, con independencia de lo que se prohíba (STS 20-2-1977).

La jurisprudencia ha sido tradicionalmente muy prolija en el tema que nos ocupa. Así, y a título de ejemplo de sentencias del Tribunal Supremo se encuentra entre otras muchas, la de 23 de noviembre de 1995 (Sepin 11048) referente a la actividad de hospedaje ejercida en tres pisos estando esta actividad expresamente prohibida en los estatutos de la Comunidad. También, la de 20 de febrero de 1997 (Sepín 12740) sobre la actividad de bar, estando ésta igualmente prohibida.

En cambio, la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1990 (Sepín 05150) recoge "que no puede entenderse actividad prohibida el destino de la vivienda a oficinas".

La Audiencia Provincial de Granada, en sentencia del 19 de abril de 1995, considera como prohibidas las actividades que afectan a la convivencia, aunque no estén expresamente prohibidas en los estatutos.

Artículos de Opinión >>> Actividades prohibidas o dañosas

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Art. 7-2 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTIVIDADES PROHIBIDAS, DAÑOSAS PARA LA FINCA O QUE CONTRAVENGAN DISPOSICIONES GENERALES (II)

 

Actividades que resulten dañosas para la finca.

Este punto hay que ponerlo en concordancia con lo dispuesto en el artículo 9,1.a) que se refiere a las obligaciones de todo propietario, entre las que se encuentra "respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos".

Por su parte, el apartado b de este mismo artículo continúa diciendo respecto a las obligaciones del propietario: "Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasionen por su descuido o el de las personas por quienes deba responder".

Entre los comportamientos no permitidos por esta norma sustantiva están los actos vandálicos (violentos, destructores) o de cualquier otro tipo que causen daño o desperfectos a la finca, a la comunidad, al inmueble en general (sus instalaciones o servicios comunes) o a otros propietarios. Se trata en definitiva, de conductas que producen menoscabo material, tanto por acción como por omisión. También se encuentra entre ésta las conductas que alteran la seguridad del edificio (tanto su estado exterior, configuración, estructura general).

Se trata de actividades que pueden ser provocadas tanto por dolo como por culpa o negligencia. Por su puesto, que entrarían dentro de éstas, conductas delictivas:

Las que contravienen o son contrarias a lo establecido en las normas generales administrativas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En lo que respecta a este punto, es decir, a las actividades contrarias a las normas generales administrativas (no a una "norma de la Comunidad"), habrá que acudir generalmente a la normativa estatal (como es el caso del Decreto 2414/9161, Reales Decretos 3263/1976 sobre Reglamentación técnico-sanitaria de mataderos, salas de despiece, almacenamiento y distribución de carnes, el Reglamento 1521/1977 sobre productos de la pesca destinada al consumo humano, el Reglamento General de Policía de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas 2816/1982, entre otros), a las normas autonómicas y municipales (caso de las ordenanzas, planes urbanísticos, etc.).

Cabe inicialmente preguntarse, cuáles son las actividades que pueden ser calificadas como molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. Para contestar a esta cuestión habrá que acudir preferentemente al Decreto 2414/1961, al Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas de 30 de noviembre de 1961. (A título de ejemplo, entre éstas se encontrarían aquellas viviendas en las que se depositarán grandes concentraciones de materiales inflamables, basuras; viviendas que escondieran negocios de huéspedes con inmigrantes ilegales o bares con salidas de humos directamente a elementos comunes o a pisos superiores, etc).

Art. 7-2 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTIVIDADES PROHIBIDAS, DAÑOSAS PARA LA FINCA O QUE CONTRAVENGAN DISPOSICIONES GENERALES (III)

 

Entre los ejemplos de actividades insalubres, nocivas o peligrosas, lo constituirían: la manipulación o depósito de alcohol (STS 27-5-1950), almacenamiento de petróleo para su distribución o venta (STS 18-1-1060), el almacenamiento de bombonas de butano (STS 5-6-1967), fabricación de pinturas que desprenden olores (STS 20-4-1967), entre otras, ya que la casuística es como se puede imaginar muy extensa.

Resulta destacable el que no hay en el Decreto 2414/1961 un concepto de actividad molesta o insalubre, siendo éste un término muy amplio que ha dado lugar a un gran abanico de sentencias, y resoluciones judiciales, también en la materia que nos ocupa de propiedad horizontal, por parte de los jueces y tribunales a lo largo de todos estos años desde que se publicó dicha norma hasta nuestros días. Para tener un concepto de actividad molesta, se hace necesario acudir a los numerosos autores y publicaciones que han tratado el tema. Lo que sí está meridianamente claro es que una actividad incómoda, merece esta calificación al producir molestias que resulten antijurídica y el vecino o vecinos no tenga el deber de soportar, no con motivo de una mera actividad singular o puntual en un momento determinado, sino tras un comportamiento permanente, reiterado y relacionado con el uso o disfrute de la finca (en este sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia provincial de Asturias en sentencia del 1 de febrero de 1994). El Tribunal Supremo manifiesta lo impreciso del término "actividad incómoda" y que provendrá de lo carente de comodidad o cuando se prive a los demás del adecuado uso y disfrute de la cosa o derecho y que se derive de la reiteración de actos que no corrigen a pesar de las advertencias del agente (STS 18-6-1990).

Es preciso que dichas molestias puedan lógicamente probarse, acreditarse, si se quiere que una posterior acción judicial para el cese de dicha actividad, prospere (por lo que a título de ejemplo, habrá habitualmente que acudir a unas previas y reiteradas denuncias ante la policía local, guardia civil, medio ambiente; recabar informes previos parciales, como las mediciones de ruidos, gases, actas notariales, etc). No obstante, las facultades judiciales en cuanto a si una actividad concreta es o no molesta, serán en muchos casos muy subjetivable, moderando en muchos supuestos si las molestias son tales o no, aunque tampoco considero que tales molestias tengan que llegar al caso de insoportables para tener que ser estimadas por los jueces. El Tribunal Supremo en sentencia del 28 de septiembre de 1993 (Sepin 12569) se pronunció respecto a considerar actividad molesta, dando lugar incluso a la resolución del contrato de arrendamiento, la actividad de servir platos calientes. Por otro lado, las molestias han de ser identificables y subsanables (SAP Huesca 25-5-1995).

Así, a pesar de que una actividad posea la preceptiva y previa licencia administrativa para el desarrollo de la misma, tras la redacción del art. 7-2 de la Ley de propiedad Horizontal ello no quiere decir que vía civil no se pueda conseguir la aplicación de los preceptos recogidos en la LPH en su artículo séptimo, en lo que se refiere a la acción de cesación, tras la reforma de la Ley 8/1999. (En este sentido, STS SAP la Coruña 9-7-1998).

Resumiendo podríamos decir que para que proceda la aplicación de la norma de la propiedad horizontal que nos ocupa se requiere que:

Que se dé una actividad, lo que suponga cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares (STS 22-12-1970).

Que sea una actividad incómoda molesta para terceras personas (STS 30-4-1966).

Que la molestia sea notoria y ostensible, que exige una dosis de gravedad, lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto (STS 8-4-1965).

Hay que aclarar que inicialmente La Ley de Propiedad Horizontal incluía también la prohibición de que se pudieran desarrollar actividades inmorales. Hoy día esta "calificación" de inmoral ha desaparecido de la L.P.H.

Respecto a las acciones (en concreto la de cesación) que se pueden emprender por una Comunidad de propietarios que considere que se está desarrollando una actividad concreta molesta, insalubre, incómoda, serán por los cauces de la vía administrativa, buscando lógicamente una sanción con este carácter o bien por lo que nos permite y prevé la legislación civil, en concreto la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo comentario será objeto de un análisis más detenido en un posterior artículo que dejo para mejor ocasión, finalizando estas líneas en la esperanza del autor de las mismas que al lector le hayan sido de utilidad.